三四线楼市，将走向何方？

在2023年9月29日，住建部推出了“630”新政，主要为改善型购房者提供支持。

此项政策一经发布，市场反响热烈，许多人期待着楼市又将迎来春天。

然而，一线城市的回暖速度较快，随之而来的是二线城市的严重分化，但更致命的问题是，三四线城市已经被彻底抛锚了。

现如今，世界上很多国家都在调整房地产政策，这样的背景下，中国的三四线楼市又将走向何方?

国内的三四线城市面临着经济发展不明显、不如大城市吸引投资等问题，是时候重新审视中国大陆的三四线城市了。
三四线城市偏冷。

住建部于10月初调控政策正式释出，虽然只是在经历了三年市场萎缩后，对利好进行了适度强化的小步伐迈进，但仍然令不少三四线城市的开发商感到欣喜。

毕竟政策再松一点，有可能就能带动或唤醒不少购房者入市。

但在严格区分的一线、二线、三四线城市楼市的背景之下，三四线城市却总感觉有些不知所措。

以房地产为主业的中介人群在过去的几年中也经历了不少转型，但主要仍然是以一线和二线城市中的房地产市场为主。

因此，许多人将目光放到二线甚至是三四线城市，认为这些地方也许会受到近期政策放松的刺激。

然而，事实并非如此。

在一二线城市中，好的项目与优质产品能够承接逐渐释放的需求。

但在三四线城市，这种需求能否发挥作用又是另一回事。

因为这些地方本身的市场已经严重透支。



由于不动产供应量过大、人口增量较少，房地产投资价值逐渐消失，因此如今已经很难吸引大量买房人群。



根据对2023年前三季度全国70个大中城市的房价数据进行分析后发现:80%的一线、二线楼市价格仍然在小幅下降，其中70%的二线城市每个区域每平米价格还会调整5%-10%左右。

三四线不发达地区更是与2022年坚挺时刻形成鲜明对比。

由于前期房价太高、供应量过多，出现价格价格跌起30%-40%的数据也丝毫不令人意外。

从2022年开始，三四线城市的不动产供应量就远远高于人口增量，这种形势在今年依旧没有改变。

因此，即使政策放松，也难以吸引购房人群重返市场。



如上所述，一二三四线城市的状况并非同一个层面的事情。

甚至一些穷山恶水出刁民的地方，楼市更是完全呈现出倒挂状态，就像黑龙江省一个小县城一样。



城市的“权”和“钱”。

在讨论一个城市时，它的“权”和“钱”可以作为该城市的重要标准。

“权”指的是省级行政区划，也就是该城市所属的行政级别，对一个城市的发展潜力和资源配置起着至关重要的作用。

“钱”则更多地体现在资金数量上，这意味着该城市有多少资金流入，可以反映出人们对该城市未来发展的信心程度，是判断一个城市实力的重要指标之一。

举个例子来说，要想成为一个二线城市，一般来说，普通地级市需要达到1.5万亿的资金总量，否则就不能归类于二线城市。

如今一线城市都逾3万亿股，都能称其为特一线了，而连个地级市都达不到，真的不明白要怎么发展。

假如一个地级市这时能有个2.5万亿左右资金总量，那就相当于为它晋升特二线敲开了一扇窗，而普通地级市的竞争力显然是远远不足以支撑这样的目标。

那还有一种可能性它在省内是第三，那么作为特一类市，它是否就有机会成为一计呢?

诸如泉州、唐山、嘉兴、温州等这些地级市，不知相应间隙竞争者有多少，是否划入二特呢?

因此，从绝对数值来看，很显然它们无法与济南、宁波、西安所比;但其资金总量可与福州相当，这样一来是否就占据上风呢?

其实，我们只要参考一下广州与济南就行了，两座相距400公里的城市广济线路，拥有熟知的铁路运输，尤其是核心区的经济水平差异非常显著。

尽管济南现在是特一，广州则是特二，但由于广州市核心区强大的经济实力，其发展速度远超济南，这让其直追甚至超越济南成了可能。

从资金属性来看，如果“钱”的数量越多，则意味着其吸引力也更为强大，这是必然规律。

若以资金流动性和数量来区分各类群体，那么资金就可以划分为五类，其中第一类是超富资金，这类资金通常不会选择投放到三四线城市，它们更青睐一线甚至特一线的大城市核心区。

事实上，一些投资机构已经尝试在一些人口流失较多的地级市和县城中低价进入房地产市场，然而，由于当地居民手中掌握着部分现金，若是“钱”多者再加上“权”大者，有不少人还会选择投资置业，从而形成这样的局面:



今年9月，有许多福建泉州籍的人士纷纷回乡买房，这种现象屡见不鲜，但这并不能代表整体趋势，因为绝大多数泉州居民更倾向于前往西部三四线或者东部沿海等其他地区购房置业。
三四线楼市遇寒冬何去何从?

我们并不是要否定普通三四线经济实力强劲的地区所代表的巨大潜力，而是在当下这个特殊时期下，他们正在经历前所未有的凉冬。

比如佛山南海等地都有一些好项目，但想要依赖三四线自己能不能转变这一切呢?

或许年轻的一代会在这些地方找到缓冲空间，但恐怕难以扭转整个动态现象。

那些人群对于大城市遥不可及，也没有那么高远，他们哪里都属于自得其乐的人群，并不怎样渴望富裕。



充分利用住宅金融体系的平台，仅购置挥之即来挥之即去，或许这种理财理念会帮助他们实现财富积累，但也很难真正带来改变。

他们所希望的是实现平稳，在平稳中积累财富，而这一点确实是一些一二线消费者无法体验到的。



未来要想实现重大飞跃，将会更加困难。

随着房屋持有成本提高，普通三四线楼市只能寄希望于无数散户们集体推动改善型消费目标，以达到延续发展的目的。

此外，还有一些城市正在积极通过改善生活环境来吸引流入人口，这是基于提高居民购买力的美好愿景。



但实际上，他们面临着更加严峻的人口流出趋势，以及国内外经济发展形势不容乐观的挑战。

现在我们需要认真思考这个问题:

三四线楼市究竟还能支撑多久?

我们无法预测三十年后是什么样子，但我们必须看到当前形势的发展趋势，并做出相应的判断。

即使政策不断更新，也无法改变它们所处的位置和境况，而要想改变它们现状，需要付出巨大的代价。

现实是残酷的，没有什么是十全十美的，没有什么是不劳而获就能得到的。

综上所述，在当下这个特殊时期，在资金和行政级别“双重标准”下，投资应更倾向于那些资金雄厚、资源丰富的一线城市核心区。

而普通三四线城市虽然能够提供一定的生活品质和成本优势，但对于投资来说，其价值有限且风险较高。

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