买房的时机到底有多重要？五年前买房的人，如今基本上都在讲鬼故事，只是亏多亏少的问题。二十年前买房的人，如今大部分都成了人生赢家，以至于，早年的房地产圈里流传一句话：“除了买房，其他一夜暴富的方法，几乎都写在刑法里。”
最近在小红书上刷到一个卖房帖子，这位业主披露了几点信息：1、香蜜湖香域中央一套房子，20年前以168万左右一手价买入（包含税费），现在3000多万卖掉，至少怒赚十八倍。2、卖房的理由是置换，接下来准备搬到宝中，主要是想换个环境，原来的片区感觉太旧了。3、这套房子挂出来卖了一年多。一方面，他们也没那么着急，遇到合适买家就出手，没人买就留下。赶巧最近有个买家有学区需求，急着落户，两边一谈就成交了。另一方面，这轮楼市大洗牌，深圳几个豪宅区中，香蜜湖片区相对较稳，在上一轮行情中也涨得不算多。于业主而言，降价压力相对较小；于买家而言，3000万以上预算，能挑到的优质豪宅标的变多了。从学区资源和居住资源的角度，香蜜湖老牌豪宅的地位，短期内依旧很难撼动。但从资产成长效率的角度，香蜜湖片区已经过了快速成长期，未来大概率也是平稳行情。现在的深圳楼市，未必人人都需要买房，单纯卖房套现也没必要，但正确的换房却尤为重要。为什么？每个板块、每个小区都有它对应的生命周期，会经历拓荒期、成长期、成熟期和衰退期这四个阶段。聪明的做法是：在成长期买入，在成熟性末端卖出置换。一旦发现房子进入衰退期，赶紧卖掉换掉，因为衰退期往往很漫长。
对普通个体而言，和买房时机一样重要的，还有买对城市、板块和产品。同样是20年前买房的人，把资金放在深圳和老家，如今拿到的涨幅可能相差十几倍——有的实现了财富自由，有的仍在为改善居住奔波，有的则成为“有资产的穷人”。同样是在深圳买房，有优质产业支撑的强板块，过去这些年的房价涨幅就是好于各方面资源匮乏的弱板块。在买房踩坑这条路上，几乎每个人都是平等的。有钱人买房也会踩坑。举例来说——中国人普遍有个别墅梦，但市场上的绝大多数别墅都只是富人的消费品。一旦他们体验过了别墅生活的各种坑，通常就不太可能再回头购买别墅了。深圳的尖岗山别墅、观澜湖别墅群、龙岗别墅群等等，可以说没有一个能打的。最差的那一个，想必大家心里都有数，那就是东部华侨城的天麓别墅。那里的业主持有十几年，平均每套亏损高达1000多万。没有地段支撑的品质房，总价越高，流通性往往越差。
站在2025年的当下，我们必须要承认——以前那种靠买房快速暴富的例子，以后基本没戏了，很难再简单复制。因为每个城市、每个片区的发展阶段完全不同。那种在大城市赶上大拆大建、房价短时间翻倍、“咸鱼翻身”的好机会，是过去快速发展时期才有的特殊产物。现在情况变了。中国城市快速扩张的“黄金期”已经结束了。对于绝大多数中小城市来说，未来几十年不仅很难高速发展，很可能还会慢慢衰落。过去几十年，城市化快速发展，但农村和小城镇人口一直在流失，上百万个村庄都消失了。接下来，中小城市人气减弱、发展变慢，是个大概率事件。因此，现在买房还算不算优质的投资品？ 对超过90%的人来说，未来买房不仅赚不到大钱，很可能还会亏钱。特别是中小城市的房子，翻身的机会很小了。
未来大部分房子，就像过去农村老房子一样，主要就是用来住的。小城市那些高楼，时间久了很可能变成危楼。 以前买房能暴富，以后乱买房会返贫。 这将是很多中小城市的现实。国家提倡的“房子回归住”的目标，可能在这些地方最先实现。
与此同时，极少数大城市的好地段的好房子，依然是中高收入家庭守住财富的核心资产。 以末致财，用本守之，这道理放哪个时代都一样。
所以现在买房的策略是：
宁可观望，也别随便买。 走上坡路都得使劲儿。买房太“轻松”了，往往风险反而越大。 买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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