“我在伦敦当房东，到底赚不赚钱？”

我是 2022 年在伦敦二区（Canary Wharf 新金融城一带）买了一套两居室，价格 £800,000。

用途很简单：自住+未来出租

因为很多朋友都问我——“伦敦当房东到底赚不赚钱？”

今天我就把自己的真实账本摊开讲清楚。

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当年是怎么入手的？

说实话，这套买的有点后悔了。买得晚了，应该再早点买更合适。

当时看中的是金丝雀码头的生活配套成熟，交通方便我通勤工作。两房户型方正，自住一间，另一间留给家人来的时候用。并且，这里租赁需求旺盛，未来出租的话，房子几乎不会有空置率。

• 买价：£800,000
• 贷款：75%（£600,000）
• 利率：4%（interest-only）
• 物业费（Service Charge）：£5,950/年
• 租金：£44,200/年
• 中介管理费：12%
  
  

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一年到底能赚多少钱？

第一步：算收入

• 年租金：£44,200
  
  

第二步：减去中介管理费（12%）

• £44,200 × 12% = £5,304
  剩：£38,896
  
  

第三步：减掉贷款利息（4%）

• 贷款 £600,000 → 利息 £24,000
  剩：£14,896
  
  

第四步：减掉物业费

• 物业费 £5,950
  剩：£8,946
  
  

房子交房不久，所以没有什么维修的开支。如果过几年，必然有维修的费用，也需要从收入中减去。

最终：我一年真实到手的净现金 = £8,946（大约 1 万镑）这就是我作为伦敦二区房东的真实现金收入。

你没有听错：
八十万英镑的房子，一年只给我赚不到一万镑。

折算成回报率：

• 按房价算回报率：1.12%
• 按首付（£200,000）算回报率：4.47%
  
  

说实话，现金流并不高。

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但重点来了：为什么我还是继续持有？

如果只看租金现金流，伦敦房东确实赚得不多。

但伦敦的投资逻辑从来都不是靠租金暴利，而是：

1）租客帮你付利息

你的贷款几乎被租金覆盖了，自己不用掏大钱，就能长期持有资产。

2）靠房价上涨赚真正的大头

伦敦长期平均涨幅约 3%/年。

如果按这个算：

£800,000 × 3% = £24,000（每年的资产升值）

再加上出租净收入 £8,946

一年“看不见的总收益”就是 £32,946

对比我最初投入的首付 £200,000：

总 ROI = 16.47% / 年

这才是伦敦房产值的继续持有的核心原因：
现金流不多，但资产升值非常可观。

当然，当初买这套主要是解决我的自住需求，每年的租金就省下来了 £31,200，再也不需要害怕租不到房了。

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那有没有可能亏钱？当然有别以为伦敦房东永远稳赚，这里我说实话：

如果利率从 4% 升到 5%？

前两年贷款利率直线上涨 还好从去年开始往下走了

如果利率飙到 5% 贷款利息变 £30,000

一年只剩：不到 £3,000

如果空租一个月？

租金少 £3,683
当年现金流剩：£5,263

如果遇到一次性的大维修？

锅炉、地板、水管，小修就是 £2,000—£3,000
伦敦的人工和物料太太太贵了

你的利润瞬间腰斩

之后会详细分享一些房子维修踩过的坑。

所以伦敦出租投资从来不是暴利生意。
它的投资逻辑是——

用租客的租金帮你慢慢还贷款，让房子自己升值。

金丝雀码头其实被很多人吐槽，买完就赔。但其实是他们买的时机错了，早些年投金丝雀码头的人大赚特赚。我自己买的时候已经算是高点了。未来会考虑把这套两居室卖掉，但不是现在。现在要转卖的话，就得割肉。